¿Qué es la subrogación de un préstamo hipotecario?
Es la posibilidad que la Ley otorga al deudor del crédito hipotecario, para cambiar de banco su hipoteca. (La regulación se encuentra en la Ley 2/1994, 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de los Préstamos Hipotecarios
De manera que la subrogación es un cambio de banco, tengo la hipoteca en el Banco 1 y la cambio al Banco 2, porque éste me ofrece mejores condiciones.
¿Cómo funciona la subrogación?
Debe existir un crédito hipotecario, que esté formalizado en escritura pública, con estas condiciones, la subrogación opera aunque no tenga el visto bueno del banco con el que tenga el crédito hipotecario.
El banco al que quiere trasladar su hipoteca, le tiene que presentar una oferta vinculante, en la que figurarán todas las condiciones del nuevo crédito. Si el bien sobre el que recae la hipoteca tuviera más de una, el banco deberá asumir todas ellas.
Si usted acepta la oferta, el nuevo banco se dirigirá al anterior y le solicitará un certificado de la cuantía total de la deuda por el /los crédito/ créditos que tenga el deudor. El banco antiguo tiene un plazo improrrogable de 7 días naturales, para entregar el certificado.
Pero el anterior banco puede destruir la subrogación, en el plazo de 15 días naturales, si comparece ante notario y declara su disposición a formalizar un nuevo crédito, mejorando las condiciones ofertadas por el banco nuevo.
Si no sucede esto, la subrogación es efectiva con la única condición de que el segundo banco demuestre que ha pagado el importe del crédito hipotecario pendiente, al antiguo banco.
En cuanto a las comisiones, la Ley prevé tres posibilidades:
Que en la hipoteca no se hubieran pactado, en este caso no se cobrará ninguna.
Si existió pacto de pagar comisiones iguales o inferiores al 1% se deberá pagar esa comisión.
Si se hubieran pactado comisiones superiores al 1 por ciento, sólo se pagará el 1 %
Los pactos modificables en la subrogación son:
Ampliar o reducir el capital de la hipoteca La modificación del plazo de amortización
Modificación del tipo de interés.
Cambiar el método o sistema de cálculo del sistema de amortización. La modificación de las garantías personales afectadas, con carácter complementario, al crédito hipotecario.
¿Existen beneficios fiscales para la subrogación?
La escritura notarial no pagará el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
¿Conviene siempre acudir a la subrogación?
En la subrogación de la hipoteca hay gastos: notario, registro de la propiedad, etc. Así que antes de iniciar este procedimiento, solicite al banco nuevo, que le explique, por escrito, todos los gastos que va a tener que pagar.
Si lo gastos son elevador antes de iniciar el procedimiento subrogatorio es conveniente negociar con el banco actual las modificaciones que se pretendan en nuestra hipoteca. Si el banco no accede a ellas, es el momento de iniciar el mecanismo de la subrogación.
Artículo publicado en
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| Sobre el Autor: |
| mario moscardo |
| Mario Moscardó es analista económico y financiero. |
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