La entrega de la vivienda a cambio de la deuda
Ya se ha producido una sentencia judicial que limita el derecho del acreedor a seguir reclamando cantidades económicas que hubieran quedado pendientes de cobro, derivado de una adjudiciación en subasta del inmueble por importe inferior a la deuda acumulada en origen.
Contrariamente a lo publicado, la resolución judicial no generaliza la llamada "dación en pago" como un recurso del deudor frente al acreedor. La sentencia de un juzgado de primera instancia navarro avalado por la Audiencia Foral defiende poner límites en el ejercicio del derecho del banco a reclamar cantidades adicionales no cobradas en el procedimeinto de jecución hipotecaria original, en contra de lo que establece la Ley Hipotecaria española, que fija una garantía doble -La responsabilidades hipotecarias, es decir, las cantidades por las que responden los inmuebles y la responsabilidad personal, es decir, la responsabilidad personal del deudor, en virtud del artículo 1911 Cc-.
El contrato de préstamo hipotecario, reconocía que valoraba la finca "en una cantidad que era superior al principal del préstamo", recoge la sentencia. La entidad vasca siguió exigiendo los pagos mensuales al propietario moroso cuando ya se había quedado con la vivienda tras la celebración de una subasta, hecho que, para el juez, ya cubría la deuda reclamada. La sentencia destaca que el banco recoge en la escritura de préstamo hipotecario que valoraba la finca "en una cantidad que era superior al principal del préstamo, siendo ello así, es atendible las razones por las cuales la juzgadora de instancia no considera oportuno en este caso continuar la ejecución, por entender que el valor de la finca, no obstante, el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada e incluso encontrándose por encima de dicho principal".
Desde Mediatoris, hemos constatado en todos estos años de crisis, la táctica procesal de la gran banca, quienes frente a la imposibilidad del consumidor de poder hacer frente a los pagos de la hipoteca, de infructuosas negociaciones tratando de acordar la entrega voluntaria de la vivienda (la dación en pago), e incluso, como consecuencia de no poder acudir como postores ni personalmente ni a traves de terceros, se ha estado adjudicando los inmuebles en subasta al 50 % del valor de tasación.
Esta práctica procesal, legal por otra parte, en virtud del artículo 671 de la ley de enjuiciamiento civil, permite al banco tal posibilidad, en caso de subasta sin postor, lo que le permite adjudicarse un inmueble con menores gastos (Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados) y le otorga la posibilidad de seguir reclamando al acreedor la cantidad no cobrada, en virtud del principio de "la responsabilidad patrimonial universal" y de lo establecdo en el artículo 579 de la LEC.
Aplaudimos la resolución judicial, que aunque no crea jurisprudencia, nos permite ver que la justicia, a diferencia del poder legislativo y ejecutivo, sensible a los tiempos que vivimos, modera el ejercicio legítimo del acreedor a cobrar su deuda, según las circunstancias del caso (no se generaliza su aplicación), lo que supone de facto una alternativa clara a la aplicación de la ley concursal como procedimiento único de la persona física para negociar un acuerdo de pago con sus acreedores y un gran incentivo para que acreedor y deudor puedan negociar un acuerdo extrajudicial y fuera del ámbito de la subasta judicial, que sea equilibrado para ambas partes.
Artículo publicado en
Articulandia.Com
| Sobre el Autor: |
| Luis ramon diaz-chiron suarez |
| Mediatoris, es un despacho multidisciplinar, especializados en la mediación financiera (Hipotecas, capital privado, descuento comercial, lease-back), mediación jurídica (Representación jurídica en procesos Civiles, Hipotecarios, Mercantil y Societario, Situaciones de Insolvencia y concurso de acreedores, tanto de personas físicas como jurídicas) y mediación inmobiliaria (intervenimos en la venta de inmuebles que procedentes de subasta o pisos embargados, sin descartar otras transacciones). |
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